近年来，随着经济发展和农民生活水平的提高，农民建房热情高涨，绝大多数农村村庄的规模正迅速向外扩展，趋向城镇化的快速发展阶段。与此同时，国家、省、市县重点工程建设项目的落地，大量的征收集体土地拆迁农村村民房屋，农村村民需重新择址新建，拆迁安置过程出现了不少问题。我市从2009年开始通过加快规划调整，加强政策引导，加大投入力度，开展农民建房专项行动，全力破解农民建房难问题，取得了良好的成效，但也暴露出不少问题。

一、当前我市农民建房中存在的主要问题

1、土地浪费较为严重。村委会和农民在建新房时位置选在公路旁，建在农田中，村庄规划在设计时，对老村庄难以拆除老房子不愿改造，致使大量老宅基地闲置，全市每年在耕地上审批建房的面积有300多亩。建房面积普遍超标，土地资源浪费严重，农村耕地逐年减少。政府每年也为此付出巨额的财政支出（指标费12万元/亩）。

2、违法建房量大面广。虽然这几年政府相关部门加大了农村建房的管理力度，但由于群众建房没有得到有效解决，长期积累，压力明显增大，一些住房困难户和有经济条件建新房的农民明知是违法建房，还是擅自在自己的承包地、自留地或其他空闲地上建房。另一种是拆迁安置的，拆迁协议签订后建房用地没有审批就进行建房。据不完全统计，全市没有审批的农民建房有2万间左右。同时，涉及村庄规划原地拆建也存在大量没有审批的，少批多占,超过批准面积非法占地，不按批准位置建房，超长超宽超高等违法仍较为普遍，导致“两证”无法办理。

3、部门间规划不够衔接。新村庄建设规划启动地块规划与土地利用总规、农村土地承包政策的存在矛盾。我市大部分的村庄建设规划中的启动地块在土地利用总体规划中的用途为有条件建设用地区，只有在办理过农转用审批手续后方可投入使用，而农转用的审批手续少则几个月，多则一、两年，还不一定能办下来（要等计划指标分配和补充耕地落实），另一方面由于农村30年不变的土地承包政策，新村庄规划用地的调整、置换存在一定难度，如承包户不同意，建房落地难。

4、用地指标紧张。我市近几年省级分配的建设用地计划指标中的耕地指标在1000亩左右，且呈逐年递减，而用于农民建房的耕地计划指标只有200亩左右。按每亩能建造5间房子计算，只能建造1000间。这还不包括农民建设前门屋后的通道及晒场。农村人口在不断增加，而土地是不可再生的资源，人多地少的矛盾原本就很突出，可谓是僧多粥少，供需矛盾十分突出。以泽国镇为例，2013年个人建房审批422户639间（套），用地89.1亩， 2014年审批392户481间（套），用地90.64亩， 2015年审批了501户595间（套），用地83.91亩。审批用地中耕地占了50%以上。而申请建房经初审符合条件每年约有800户，仍有很多户没能得到审批。

5、建房审批手续繁琐。目前农民建房的正常审批程序，一般是农民先打建房申请报告给村里，村委会、村民代表会议商量，国土资源部门预审，规划部门选址、办理建设规划许可，国土资源部门审查，镇、街道审核，市政府审批，加之各个环节都要公示，从建房用地申请到审批，少则几个月，多则一两年的时间。再加上有些村里对建房审批主观随意性大，宽严无度，想批就批，不批就压，造成多数村民对建房审批产生不满。

6、历史遗留问题解决难。拆迁安置房屋建好后因没有办理审批不能办证，政府承诺的拆迁安置补办未能到位，未批先建的农民建房补办难，相邻户有矛盾盖章难，后座楼建设后拆除难，两个规划不相符，原建房时条件符合现政策不符合无法补办等，致使农民对政府办事不理解，甚至不满。

7、农民建房政策解释不一。温岭市人民政府《关于印发温岭市个人建房用地管理办法的通知》（温政发〔2011〕92号）文件对全市的农民建房审批作了规定，但涉及村村通建设如何认定，应拆老屋如何拆、何时拆，分家析产涉及非农户口如何办理，拆一还一户口计算，离婚户问题，不合理析产问题，析产或由女儿继承的如何处理，后座楼如何处理，温岭市内户口是否必须迁移等政策解答不一，镇（街道）间审批存在差异，不但给群众带来麻烦，而且会削弱政府的公信力。

二、农民建房存在问题的原因及分析

1、老宅基地利用难。因涉及老村庄规划的限制，村委会在农民建房问题上一味追求新的规划，向外、向空地拓展，方便自身工作，只要将空地或承包地收回就行，而老的村庄内涉及拆迁、涉及应拆老屋，不愿得罪人，不愿做工作，致使闲置宅基地盘活利用难。

2、农民建房违法处置难。农民建房违法主要涉及少数农民法制观念淡薄，认为在自己的承包地、自留地上建房是自己的权利。部分村民认为，建房用地审批太难，非法占地建房最多是以罚款、补办手续了事，而当前我市农民建房只要符合建房条件的市政府也有政策，免予处罚直接补办手续。因此，大量的非法占用土地现象就随之发生。

3、部门间规划调整审批不够严格。村庄规划实施缺乏实效性，村庄建设规划和土地利用总体规划之间相互不协调。村庄规划一般每年都可调整，村干部一换届就要调整，随意性较大。而村庄规划调整后一般都是往外扩张，就与土地利用总体规划不相符，而土地利用总体规划虽然每年也可小调整一次，但是受到规划总规模的限制及要报台州市审批，期限长且难度大。

4、用地指标难以满足。按照每个行政村每年建10间房子计算，我市每年要建设8000多间，需土地1600亩，按50%耕地计算，要800亩，就每年200亩的耕地指标来说，仍旧是杯水车薪。

5、建房审批手续多、时间长。农民申请，村委会、村民代表会议商量，国土部门预审，规划部门选址、办理建设规划许可，国土部门审查，镇（街道）审核，市政府审批。如涉及耕地的，要报台州市或省政府办理农转用审批手续。少则几个月，多则一两年。

6、历史遗留积压多。主要涉及原来的道路征地拆迁安置，政策界限把握难，人员调动后解决问题慢。以及农民建房不按规划图纸施工，超长超宽超高，难以处置。

7、农民建房政策不够整齐划一。当前，我市对农民建房已经委托各镇政府审批，而镇政府的审查主要依靠当地的国土所，由于对建房政策的理解不一，同一个问题存在不同的解释，宽严不一。

三、解决农民建房问题的对策与建议

1、加大宣传力度。加大《土地管理法》和《城乡规划法》的贯彻力度，土地是不可再生资源，既要合理开发利用，又要对耕地进行保护。镇（街道）对土地利用的总体规划、占补平衡措施的实施、土地用途的管制、建设用地面积的控制、宅基地审批的流程等方面，进行重点监控。组织相关工作人员到各个行政村，真正深入到农村一线，与农民面对面地开展法律宣传活动，向村民发放国土资源宣传手册，讲解国土资源国情国策、土地保护的现实意义等，提高他们保护耕地的意识，增强珍惜土地的自觉性和社会责任感。做到土地管理的政策法规家喻户晓。

2、加强违法查处力度。各镇（街道）建设管理办公室、国土资源所要认真执行政策，加强对群众的宣传引导，强化依法用地意识，加大对违反村镇建设规划、未批先建、乱占滥用土地等违法行为的查处力度，制止未批先建、批少建多等违法行为，从源头上遏制违法违章等突出问题。对违法建房户，镇（街道）要采取强有力的措施控制。同时，要结合土地民主管理示范村建设，对违法较多的村实施惩罚制度。

3、强化部门间的衔接。要解决好村庄建设规划与土地利用总体规划的衔接，要按照规划先行的原则，规划和国土部门应进行深入细致的调查，做到“两规合一”，使村庄建设规划和土地利用总体规划相互衔接一致。要细划村庄建设规划和土地利用总体规划的内容，对每一个村庄的建设用地（包括旧村整理区、新增建设用地区）进行合理划定。在修编相关规划的过程中要尊重农民的意愿、居住习惯，结合实际，保证规划的可操作性和灵活性，避免“空中楼阁”的发生。

4、加快对旧宅基地的使用。一是对生活在危旧房的人群，难以异地拆迁的，如原拆原建不能批准的，采取特殊政策（如原地修复等），特事特办，妥善解决危房户的建房问题。二是实施旧村改造。旧村改造是缓解用地指标紧张，提高土地利用率的最佳方式，但由于普遍存在农村经济整体承受能力有限，拆迁费用过高，土地调整困难等多方面的因素，造成旧村改造启动困难，政府应该对旧村改造采取相应的扶持优惠政策，如发放拆迁补贴等相关政策，减轻农民拆迁压力，提高农民拆旧建新积极性。

5、简化建房审批手续。在各镇（街道）要大力试行规划、国土、镇（街道）等相关单位组织联合审批制度，缩短建房审批流转，提高效率，提高审批的透明度。在建房审批过程中要严格建房审批条件，严格执行一户一宅制度、拆旧建新制度，把好审批关。同时，从实际出发，创新机制通过实行分代审批解决父母挂靠问题，通过实行分房入户解决成幢建设问题。建议以村民公寓式为突破口，通过节约集约机制解决用地紧张局面。

6、解决好历史遗留问题。根据《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规规定，本着尊重历史、方便群众、妥善处理、逐步规范的原则，对符合土地利用总体规划和村庄规划、建房申请资格的建房户及时补办用地手续，经地类确认为农用地(耕地)的应先补办农转用报批后，再补办规划、用地手续。对历年来的城市拆迁、重点项目拆迁等符合建房条件未批先建的，属符合村庄规划和土地利用总体规划的，并补办相关手续；对其他正常性农民建房，在补办规划、用地手续前，必须按现行规定立案处理。农民建房历史遗留问题处理，涉及面广、政策性强，市政府要统筹谋划，出台解决办法，以保证该项工作顺利开展。

7、完善当前农民建房政策。对当前温岭市人民政府《关于印发温岭市个人建房用地管理办法的通知》（温政发〔2011〕92号）文件要进行修改和完善，对村村通建设的认定，应拆老屋如何拆、何时拆，分家析产涉及非农户口如何办理，拆一还一户口计算，离婚户问题，不合理析产问题，析产给女儿或由女儿继承的处理，后座楼如何处理等全市共性问题要进一步明确。同时，要借鉴周边县市区的政策，对人口计算、建房间数、面积标准等进行调研，缩小差距。另外，要加强对镇（街道）、国土资源所相关工作人员的培训，使其掌握好政策，让政策解答口径统一。

8、充分发挥村级班子的主导作用。要解决农民建房难问题，关键在于村级班子能否发挥带头主导作用。村级班子既要健全和完善领导机构，又要对本村的建房问题有统盘规划；首先村级班子要了解整个村庄规划范围，规划范围内能安置多少户、多少间（套），当前解决那几户想建房的，是否初审后一次性安排，做到心里有数。

其次，必须要强化监管。建立以镇（街道）为总负责、村班子为主导的领导小组，对农民建房实行全程监管，落实统一规划、统一施工、统一安排。发现超长超宽超高及时制止，及时改正，防止违法建设的发生，从源头上解决农民建房办证难问题。

最后，要建立农民建房报批管理制度，如从建房资料申报到初步审查阶段，由村级班子指定负责人收集初审；从初步审查到拆老屋安排地基阶段，由镇（街道）牵头统一安排落实（包括土地等各项指标的落实）；从各部门审批放样到成幢验收阶段由村级班子指定负责人专门办理。通过实施以上管理制度，最大限度防止在每个阶段出现差错或延误。